نکاتی در خصوص تغییر کاربری و تفکیک اراضی

یکی از مشکلات بزرگ و اساسی که بسیاری از خریداران اراضی باغی در سراسر کشور با آن مواجه هستند نحوه تغییر کاربری اراضی خریداری شده و حد نصاب متراژ قابل تفکیک این اراضی کشاورزی می باشد.

متاسفانه در سالهای اخیر هزاران قطعه زمین در منطقه جمع آبرود(شهرهای آبسرد،کیلان و باغات جابان و سربندان)بصورت غیر رسمی تفکیک و در آنها تغییر کاربری غیر مجاز صورت گرفته و هزاران خریدار غیر بومی و ناآگاه به قوانین مربوط به اراضی نیز فریب برخی از فروشندگان متقلب را خورده و هم اکنون اراضی خریداری شده بوسیله این خریداران ناآگاه بواسطه وسعت اندک و نبود آب نه قابلیت کشاورزی دارد و نه قابلیت تغییر کاربری به ویلا و ملک مسکونی و با توجه به اینکه این اراضی قابل تفکیک هم نیستند لذا اراضی خریداری شده از مزیت برخورداری از سند رسمی تفکیکی نیز محروم مانده و مالکیت خریداران این اراضی همواره در معرض خطر قرار دارد.

به همین دلیل رسانه آبسردآنلاین نیز براساس رسالت اطلاع رسانی خود نسبت به انتشار «دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز» و همچنین بخشنامه سازمان ثبت اسناد و املاک در رابطه با حد نصاب تفکیک اراضی کشاورزی(خارج از بافت مسکونی شهرها و روستاها) اقدام نموده است:

دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها مصوب 1/8/1385 مجلس شورای اسلامی

(موضوع ماده 11 تصویب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 19/4/1386 هیئت وزیران)

 

1- اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زارعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح‎های تبصره 4 الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره‎برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‎گردد:

• برداشت یا افزایش شن و ماسه
• ایجاد بنا و تأسیسات
• خاکبرداری و خاکریزی
• گود برداری
• احداث کوره‎های آجر و گچ‎پزی
• پی کنی
• دیوار کشی اراضی
• دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
• ایجاد سکونتگاههای موقت
• استقرار کانکس و آلاچیق
• احداث جاده و راه
• دفن زباله‎های واحدهای صنعتی
• رها کردن پساب‎های واحدهای صنعتی، فاضلاب‎های شهری، ضایعات کارخانجات
• لوله گذاری
• عبور شبکه‎های برق
• انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‎های غیر کشاورزی
• سوازندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
• مخلوط ریزی و شن ریزی
• احداث راه‎آهن و فرودگاه
• احداث پارک و فضای سبز.
• پیست‎های ورزشی
• استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی
• احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
• محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)
• صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‎های موضوع تبصره 4 فوق‎الذکر.
• صنایع دستی
• طرح‎های خدمات عمومی
• طرح‎های تملک دارایی‎های سرمایه‎ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).

تبصره:

تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل نماید.

2- تغییر هر یک از فعالیت‎ها و طرح‎های موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون به خارج از مصادیق و ضوابط تبصره مذکور بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‎گردد.

تبصره:

تغییر فعالیت‎ها و طرح‎های موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون به سایر طرح‎های مندرج در تبصره مذکور مستلزم اخذ گواهی لازم از اداره کل محیط زیست استان و موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی می‎باشد.

لذا بسیاری از کارهائی که ممکن است از نظر ما تغییر کاربری محسوب نگردد در واقع تغییر کاربری غیر مجاز تلقی شده و منجر به از بین رفتن سرمایه ما گردد.

همچنین مطابق دستور العمل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چنانچه ملک مورد درخواست ثبت و یا صدور سند تفکیکی زمین کشاورزی یا باغ باشد و یا اینکه از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی درخواست صدور سند مالکیت نموده باشد،زمین مورد درخواست باید مناسب با حد نصابهای مقرر در «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب » و آئین نامه اجرایی آن به شرح جدول زیر باشد:

 

لازم به یادآوری است قبل از خرید هر نوع زمین و باغ در شهر آبسرد و مناطق اطراف نکات زیر را حتماً مدنظر قرار دهید:

1. موقعیت ملک مورد نظر را از حیث داخل یا خارج بافت مسکونی بودن آن،مورد بررسی قرار دهید، این موضوع از طریق مراجعه به شهرداری قابل استعلام است.
2. تعیین کاربری ملک مورد نظر از حیث زراعی،باغی،صنعتی،مسکونی و یا عمومی و آموزشی انتظامی و... بودن آن و بررسی سابقه کاربری رسمی ملک (گاهی املاک به ظاهر مسکونی فاقد کاربری مسکونی هستند)این موضوع نیز قابل استعلام از امور اراضی جهاد کشاورزی می باشد.
3. تعیین وضعیت اسناد مالکیت ملک و مشخص نمودن اینکه ملک مورد نظر دارای سند تفکیکی می باشد یا خیر؟اسناد مشاعی (سهمی) در بسیاری از موارد قابل تفکیک نمی باشند.همچنین ممکن است فروشنده مال غیر را به شما فروخته باشد و شما گرفتار یک کلاهبرداری گردید.
4. اگر قصد خرید ویلا (زمین دارای بنا و ساختمان) را دارید بررسی کنید بنای موجود در آن زمین دارای مجوزهای لازمه از جهاد کشاورزی و شهرداری و سایر نهادهای مرتبط می باشد یا خیر؟چرا که ممکن است یک روز ویلای مجلل شما به علت غیر مجاز بودن با خاک یکسان شود.
5. فریب چرب زبانی برخی از فروشندگان و دلالان ملکی را نخورید چرا که فروشندگان بطور کلی به دنبال فروختن مال خود به بالاترین قیمت به خریداران هستند و در این راه گاهی!!! بعضی از ایشان دروغ نیز می گویند!چرا منافع اینگونه فروشندگان در دروغ گوئی و وارونه جلوه دادن حقایق و در جهل نگه داشتن خریداران پولدار می باشد.
6. حتماً بوسیله یک نفر خبره نسبت به مساحی دقیق زمین و تعیین ابعاد آن و انطباق این ابعاد با نقشه ترسیمی و اسناد مالکیت اقدام نمائید تا دچار دعاوی آتی با همسایگان نشوید.
7. آب در آبسرد و منطقه جمع آبرود حکم طلا را دارد لذا در هنگام خرید باغ نسبت به تعیین تکلیف وضعیت سهم آب کشاورزی ملک مورد خریداری اقدام نمائید تا در آینده دچار کم آبی و یا خدای نکرده بی آبی نشوید...چرا که ملک بدون آب در این منطقه ریالی ارزش ندارد.

 

و نکته آخر اینکه در خرید باغ و ویلا بسیار دقت کنید چرا که «مال فروخته شده پس گرفته نمی شود»