چشم انداز بازار ساخت و ساز در سال 95

بازار ساخت و ساز بعنوان یکی از بزرگترین بازارهای تولید و مصرف کشور دارای نقش بزرگی و پر رنگی در تولید ناخالص ملی می باشد و هر نوع تغییر در وضعیت آن می تواند بر کل اقتصاد ملی ایران تاثیر مثبت و یا منفی داشته باشد،بر این اساس،این مطلب بطور عام به بررسی چشم انداز بازار ساخت و ساز در سال 94 در کل کشور و بطور خاص در شهر آبسرد پرداخته است.

ساخت‌وساز مسکونی در شهرهای کشور با ثبت رکورد «کمترین تیراژ» و رسیدن به «عمیق‌ترین نقطه رکود» در پایان نیمه اول امسال، سرانجام بعد از 5 فصل، اولین «رشد مثبت» خود را تجربه کرد. «سقوط آزاد» ساخت‌وساز که از ابتدای سال 93 شروع شد و فصل به فصل شدت گرفت، در تابستان 94 به پایان رسید و طی همین فصل، همزمان با «توقف بدتر شدن اوضاع سرمایه‌گذاری ساختمانی»، حجم آپارتمان‌سازی به لحاظ تعداد واحد، حدود یک درصد نسبت به تابستان پارسال افزایش یافت. 

از تابستان سال 93 تا پایان بهار 94، طی 5 فصل متوالی، تیراژ ساخت مسکن همواره روند نزولی را طی کرد و در مجموع، حجم ساخت‌وساز به‌طور متوسط 43 درصد نسبت به مدت مشابه قبل (در مقایسه با 5 فصل منتهی به بهار93) کاهش پیدا کرده بود. طی یک سال و نیم گذشته بعنوان دوره اصلی از رکود دو سال اخیر بازار مسکن، کمترین تیراژ ساخت در کل کشور،در تابستان 93 رقم خورد بطوری‌ که در آن فصل برای احداث 85هزار واحد مسکونی در شهرها، پروانه صادر شد. با این حال آخرین آمار ساختمانی مرکز آمار که مربوط به تابستان 94 است نشان می‌دهد، در این فصل، برای احداث 85 هزار و 500واحد مسکونی، پروانه ساختمانی صادر شده است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد در نیمه دوم سال 94، روند تعمیق رکود ساخت‌وساز متوقف شده است. اولین نشانه،‌ تیراژ فصلی ساخت است که از کمترین حد 5 فصل اخیر، پایین‌تر نرفته است. نشانه دوم، به معدل دو فصلی ساخت‌وساز مربوط می‌شود به‌طوری‌که تیراژ آپارتمان‌سازی در کل شهرهای کشور از 434 هزار واحد مسکونی در نیمه اول 92 و 326هزار واحد در نیمه دوم 92، به 185 و 180 هزار واحد در نیمسال اول و دوم سال 93 رسید اما در نیمسال اول 94، این نزول شدید، متوقف و شیب آن «صفر» شد.

البته این توقف شیب منفی فقط مختص به ساخت و سازهای مسکونی بود و رکودی که بر بازار ساخت و سازهای وویلائی از اواسط سال 92 حاکم شده بود کماکان ادامه دارد.

سومین نشانه به پایان رسیدن رکود ساخت‌وساز را می‌توان در تغییر جهت «نرخ رشد نقطه‌ای تیراژ ساخت» مشاهده کرد. نرخ رشد تیراژ ساخت مسکن در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال گذشته، از بهار پارسال تا بهار امسال، همواره منفی بود و طی این 5 فصل، حجم ساخت‌وساز به ترتیب 48درصد، 65 درصد، 55درصد، 38 درصد و 7 درصد افت کرد اما در فصل تابستان، این نرخ رشد، رقم مثبت نزدیک به یک درصد را به ثبت رساند. آخرین نشانه آماری نیز تغییرات ماهانه تیراژ ساخت است که در تابستان سال گذشته، شیب «منفی» آن از 19 درصد کاهش در بهار به 8 درصد کاهش رسیده و به این ترتیب شتاب افت، بهبود پیدا کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن و انبوه‌سازان درباره علت توقف سقوط آزاد در بازار ساخت‌وساز می‌گویند: سازنده‌ها نسبت به یکی دو سال گذشته، تحت تاثیر پایان نوسانات قیمتی، قدرت پیش‌بینی از آینده بازار مسکن پیدا کرده‌اند ضمن آنکه چشم‌انداز مثبت در سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت، موجب بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی شده است.

بررسی‌های بیشتر در این باره حاکی است در مجموع، 6 عامل محرک سرمایه‌گذاری ساختمانی در حال حاضر، از رونق ساخت‌وساز پشتیبانی می‌کند. این عوامل شامل «ثبات قیمت زمین، تک‌رقمی شدن نرخ تورم در بازار مصالح‌ساختمانی، رشد معاملات خرید مسکن، ثبات قیمت مسکن، افزایش سقف وام خرید و ساخت و همچنین بهبود شرایط اقتصاد سیاسی کشور» است. نرخ تورم در بازار فروش مصالح ساختمانی از 37 درصد در سال 91 به 7 درصد در سال 93 رسید و حتی در زمستان سال 93، متوسط قیمت مصالح، 4 درصد ارزان شد. در این شرایط که از یکسو فضای ساخت‌وساز به لحاظ قیمت تمام‌شده، مساعد است و از سوی دیگر، شرایط فروش و بازدهی عرضه مسکن با توجه به پیش‌رونق معاملات، بهتر از یک‌سال گذشته است، سرمایه‌گذاران ساختمانی اوضاع را مناسب دیده‌اند و در حال بازگشت به بازار هستند.

 

تغییر جهت ساخت‌وساز پس از 5 فصل متوالی

بر مبنای اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، از ابتدای سال 93 تا انتهای بهار 94، نرخ رشد نقطه‌ای ساخت‌وساز (میزان تغییر در تیراژ ساخت نسبت به ماه مشابه سال 93) طی پنج فصل متوالی منفی بوده و شیب نزولی ساخت‌وساز در این مدت از منفی 7 درصد تا منفی 65درصد در نوسان بوده است. این در حالی است که با به صفر رسیدن شیب منفی ساخت‌وساز در تابستان امسال، شرایط ساخت وساز مسکن در کشور نسبت به سال گذشته که می‌توان از آن به‌عنوان دوره عمق رکود ساختمانی نام برد، به‌طور نسبی رو به بهبود رفته است.

طی یک‌سال 93 در شرایطی 365 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که بر مبنای مطالعات طرح جامع مسکن و بر مبنای نیازسنجی این طرح مبنی بر ضرورت ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، عملا تنها حدود 36 درصد از برنامه‌ریزی صورت‌گرفته در سال اول اجرای طرح جامع (93)، صورت عملیاتی به خود گرفت. این رویداد در واقع مفهوم آماری همان هشداری است که ماه گذشته در گزارش تحلیلی موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در مورد پیامدهای ادامه رکود ساختمانی و احتمال کمبود مسکن در بلندمدت (سال 96) بر آن تاکید شده بود. این در حالی است که مجموع ساخت وساز در سال 92، که در واقع اوج رونق ساخت مسکن در کشور محسوب می‌شود، معادل 762 هزار واحد مسکونی گزارش شده که این عدد اگرچه حدود دو برابر ساخت‌وسازهای انجام شده در سال 93 است اما حتی در بهترین شرایط رونق، ساخت‌وساز مسکونی در کشور 30 درصد عقب‌تر از برنامه طرح جامع و نیازسنجی صورت گرفته برای تامین مسکن بوده است.

این موضوع نشان‌دهنده این واقعیت است که ظرفیت موجود در انبوه‌سازان و سایر سازندگان مسکن حتی در شرایط رونق هم از حدود 800هزار واحد در سال فراتر نمی‌رود بنابراین اگر دولت هدف‌گذاری ساخت سالانه یک میلیون آپارتمان مسکونی را در طرح جامع دنبال می‌کند حتما باید با ایجاد ظرفیت بیشتر ساخت مسکن، برای این موضوع چاره‌اندیشی کند. با وجود این، هر چند اختلاف‌نظرهایی در ارزیابی شرایط فعلی ساخت‌وساز و قرار گرفتن یا نگرفتن آن در مسیر پیش‌رونق نسبی میان سازندگان و کارشناسان اقتصاد مسکن وجود دارد، اما در یک جمع‌بندی مشترک هم انبوه‌سازان و هم اقتصاددانان مسکن می‌گویند: به‌طور قطع بازار مسکن و ساخت‌وساز حداکثر از اواخر نیمه اول سال 95 به رونق کامل می‌رسد و شرایط فعلی را نخواهد داشت و ما شاهد تحولات مثبتی خواهیم بود که به‌طور نسبی می‌توان از آن با عنوان رونق یا حرکت در مسیر رونق یاد کرد.

 

بازگشت تدریجی سازندگان به بازار ساخت

به گفته انبوه‌سازان، در حال حاضر توقف شیب منفی نرخ رشد ساخت مسکن پس از ادامه سیر نزولی ساخت‌وساز در 5 فصل متوالی، واکنش عملی سازندگان به چشم‌انداز مثبتی است که دست کم طی یک سال پیش‌رو در بازار معاملات مسکن پیش‌بینی می‌شود. به گفته آنان، همزمان با روند مثبت برخی مناسبات سیاسی و اقتصادی و امیدواری‌های ایجاد شده برای بهبود اوضاع اقتصادی کشور که حداکثر طی یک تا دو سال آینده آثار خود را در بازار مسکن هم نشان خواهد داد، شیب منفی ساخت‌وساز در تابستان 94 به صفر رسید.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: توقف سیر نزولی ساخت‌وساز و به صفر رسیدن شیب منفی آن در تابستان 94 نمود عینی و عملیاتی افزایش تمایل سازندگان به بازگشت به حوزه ساخت مسکن است. حسن محتشم ادامه داد: هم اکنون تحت تاثیر امیدواری‌های ایجاد شده برای اجرای برجام و بهبود شرایط اقتصادی طی دو سال پیش‌رو، تعداد بیشتری از سازندگان برای دریافت پروانه ساختمانی اقدام کرده‌اند تا با شروع عملیات ساختمانی در مقطع کنونی بتوانند واحد خود را در زمان رونق به بازار فروش عرضه کنند.

وی افزود: از تابستان سال آینده به‌طور قطع تحولات مثبتی را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود اما اینکه شیب مثبت ساخت‌وساز و حجم معاملات تا چه میزان روی منحنی ساخت وساز سیر صعودی خواهد گرفت وابسته به برخی عوامل بیرونی همچون بهبود شرایط اقتصاد کلان، اجرای برجام و سیاست‌های دولت برای خروج از رکود است. محتشم سیاست انقباضی دولت برای کنترل تورم را یکی از موانع رونق بخش مسکن عنوان کرد و گفت: البته دولت تابع برخی فشارهای اقتصادی و اجتماعی به‌طور قطع سیاست‌های خود را بر مبنای خروج از رکود تنظیم خواهد کرد و این تغییرات منجر به ایجاد رونق در اقتصاد کلان و در نتیجه بخش مسکن خواهد شد.

 

مانع گردش نقدینگی برای انبوه‌سازان

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران به کف رسیدن قیمت مسکن و ثبیت قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر را از دیگر دلایل به صفر رسیدن نرخ رشد منفی ساخت مسکن در کشور اعلام کرد. به گفته وی هم‌اکنون اغلب سازندگان که طی یک سال و نیم گذشته به دلیل نبود چشم‌انداز مثبت اقتصادی ساخت مسکن از فعالیت در این بازار انصراف داده یا عملکرد خود را محدود کرده بودند، با توجه به علائم مثبتی که هم اکنون در بازار معاملات مسکن دیده می‌شود و به امید اینکه در دو سال آینده قیمت مسکن تورم سال‌های رکود را در خود پوشش خواهد داد برای بازگشت به عرصه ساخت‌وساز تمایل نشان می‌دهند. محتشم ادمه داد: البته شرایط نامناسب گردش نقدینگی در اقتصاد کشور امکان بسیاری از سازنده‌ها برای اقدام به دریافت جواز ساختمانی را با مانع مواجه کرده است. با وجود این پیش‌بینی می‌شود طی ماه‌های پیش‌رو به‌طور قطع ساخت مسکن از آنچه هم اکنون مشاهده می‌شود فراتر برود.

 

خروج از رکود با تاخیر 6 ماهه

هر چند نمی‌توان به‌طور قاطع اعلام کرد که در حال حاضر شاهد شرایط چندان بهتری در مقایسه با فصول گذشته در عرصه ساخت‌وساز هستیم اما از نیمه دوم امسال همزمان با احساس کمبود در عرضه مسکن همراه با احتمال افزایش قیمت‌ها با شیب ملایم، روند ساخت وساز هم سیر مثبتی به خود خواهد گرفت.در مجموع صدور پروانه ساختمانی زمانی افزایش پیدا می‌کند که بازار معاملات مسکن نشانه‌هایی از رونق نسبی را از خود بروز دهد و سازنده‌ها با پیش‌بینی چشم‌اندازی مثبت و تثبیت این چشم‌انداز طی ماه‌های آتی، مجددا به حوزه ساخت مسکن ورود کنند.

بر خلاف آنچه تصور می‌شد سال 94، سال پایان رکود باشد اما به دلیل نرخ بالای سود بانکی و تداوم رکود در اقتصاد کلان کشور، شرایط فعلی تا اواسط سال 95 ادامه خواهد یافت.

چشم انداز بازار ساخت و ساز شهر آبسرد در سال 95

بازار ساخت و ساز در شهر آبسرد از دو بخش کاملاً مجزا و متفاوت «مسکن شهری» و «بناهای لوکس ویلائی» تشکیل شده و اگر چه می توان شرائط بازار مسکن شهری را با شرائط فوق الاشاره منطبق دانست و امیدوار بود در سال جدید تحرکاتی ناچیز در این بازار بوقوع بپیوندد ولی از آنجا که منبع اصلی تامین مالی پروژه های ساخت و ساز مسک.نی و شهری در آبسرد «فروش زمین های کشاورزی خارج از بافت جهت ساخت ویلا» به متقاضیان ساخت ویلا می باشد تا زمانیکه بازار ساخت و ساز ویلائی در آبسرد رونق نگیرد نمی توان به رونق گسترده بازار ساخت و ساز شهری آبسرد امیدوار بود.

 در یکی دو ساله اخیر و هم زمان با اجرای سیاست های مالی انقباضی دولت و رکود بخش ساختمان و نظارت های سختگیرانه دستگاههای اجرائی بر ساخت و ساز ویلائی و منع ویلا سازی در اطراف آبسرد،بازار املاک و ساخت و ساز در شهر آبسرد به یک خواب عمیق فرو رفته و از آنجا که اغلب ساخت و سازهای صورت گرفته در حریم شهر آبسرد از جنس ویلاسازی و ساختمان های لوکس بوده و منبع اصلی درآمد بخش اعظمی از مردم شهر آبسرد نیز زمین فروشی و یا انجام خدمات پیمانکاری ساخت ویلا می باشد لذا کلیه پروژه های ساخت داخل شهر آبسرد با مشکل تامین نقدینگی مواجه شده و فعلاً بصورت راکد خواهد ماند که بطور حتم این کاهش ساخت و ساز و صدور پروانه ها منجر به کاهش درآمدهای شهرداری در کوتاه مدت و میان مدت  شده و همچنین کاهش تولید و عرضه ساختمان مسکونی در بلند مدت و موجب بروز بحران مسکن در شهر آبسرد خواهد شد که با توجه به وجود تقاضای بالای برای املاک مسکونی که از سوی جوانان و همچنین مهاجرن افغان ناشی شده این موضوع می تواند یک بحران واقعی را در حوزه مسکن شهری آبسرد بوجود آورد.